2015年02月10日

「放置空き家」対策法成立  ...備忘録的な内容

ご存知の方も多いと思いますが、人口減少などが原因で増加する空き家対策を進めるための

「空家等対策の推進に関する特別措置法」が、2014年11月19日の参議院本会議において

全会一致で可決、成立しております。


 この特別措置法は、市町村の権限強化が柱になっておりそのまま放置すれば倒壊の恐れのある

空き家や衛生上著しく有害となる恐れのある空き家などを「特定空家等」と位置付け、市町村は

それらの所有者に対して、撤去や修繕を命令できるようになる。所有者が従わない場合は、行政

代執行によって生活環境の保全を図ることもできるそうです。。


市町村は危険な状態の空き家の所有者を迅速に特定できるよう、固定資産税の課税情報の

利用が許可されたり生活環境保全のために、空き家と認められる場所に立ち入って調査することも

できるそうです。

 市町村では国がまとめる基本指針に基づき、倒壊する恐れのある空き家への対応など空き家に

関する対策についての計画を定めることができるほか、空き家対策を円滑に進めるため必要な

費用の補助や税制上の措置などを講じることもあるようです。


総務省が2014年7月に発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によると、2013年10月時点の

空き家数は820万戸、空き家率は13.5%で、いずれも過去最高...

空き家が増加することにより治安や防災、景観などの面で問題となっており対策が求め

れているようです。人の資産なのでなかなか難しい問題だと思いますが、地方にこそ

必要なものだと思います。受け入れやすく実行しやすいものになることを望みます。

2013年12月01日

一物五価

お陰様で、金沢市神谷内の物件は本日契約が終わりました。

年末の忙しい時期にも関わらず、たくさんの御来場・お問い合わせを

頂きましてまことにありがとうございました。

いまだにお問い合わせ頂いております...



今回は査定から売出、ご契約まで携わらせて頂きましたが不動産は

いろんな内容の条件から値付けをしていきます。最終的には

ご本人の意思を尊重しますが、その基準となるのが当社から提出

しております「査定評価書」です。本書の中で、いろいろな価格が

出てきます。今から売り出そう、購入しようと思っていらっしゃる

かたはご参考にされてください。

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経済学では”一物一価の法則”が有名ですが、これは完全競争の

世界では物の値段はすべて同一価格になるというもので現実の

世界ではあり得ないことです。

一般的に多くの方が日常一物二価というのは体験しています。

例えば電気製品を買う際に、希望小売価格と実際の売価は全く

異なるでしょう。それ以外にも高額な車を買ったり、住宅を買ったり

する場合でも、カタログ表示価格、見積り価格でそのまま

購入するケースは少ないはずです。

購入者から販売側に対する値引き交渉が商慣習として定着して

いますので最初から値引き要求を見越した価格設定になっている

ことが普通のようになっています。 

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このように売り手の希望売価と買い手の購入価格という

2重の価格がある分けです。そこで土地の価格には何と

5種類もの価格「時価(実勢価格)・公示価格・基準地価・路線価

固定資産評価」が存在しています。大変混乱しますね。

上記の基準地価を除き一物四価と表現するのが一般的ですが、

基準地価も含め一物五価とも言います。それぞれの価格は使われ方が

違うのです。 

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下記にそれぞれの価格の意味について説明します。

@ 時価(実勢価格)

その土地が実際に取引される価格のことをいいます。

自分の所有している不動産を売却したい場合、まず参考に

なるのが不動産情報誌や新聞の折込広告(一般的に実際に

取引される価格は広告表示価格より買い手の値交渉により

値引きされているケースが多く、広告価格よりは高く売れないと

いうことは目安として判断できます。)です。


A 公示価格

公示価格の調査は、地価公示法に基づき、国土交通省の土地

鑑定委員会が全国的に 都市計画区域内の標準地を選び毎年

1月1日現在の標準地について公表する正常な価格のことです。

不動産の鑑定評価の専門家である二人の不動産鑑定士が各々

別々に現地を調査し、 最新の取引事例やその土地からの収益の

見通しなどを分析して評価を行います。

この公示価格は、一般の土地取引の指標となり、公共事業用地

取得価格の算定、相続税評価や 固定資産税評価の目安として

活用されています。毎年3月20日過ぎ頃に公表されています。


B 基準地価

基準地価とは都道府県知事が国土利用計画法施行令に基づいて

公表する毎年7月1日時点の 土地価格です。1月1日時点に

おける公示価格とともに土地取引の目安とされています。

公示地価が都市計画区域内を対象とするのに対し、基準地価では

都市計画区域内及び都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地や

宅地ではない林地も含んでいます。

広報される土地価格情報では最も正常な価格であり、一般の土地

取引の指標となります。


C 路線価

路線価は相続税や贈与税を算定するため、課税の対象となる財産の

評価方法として国税庁が定めた価格です。税金を算定するための

基準であるため、実勢価格より低く設定されているのが普通です。

毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、基準地価、売買実例

価額及び不動産鑑定士等の地価事情精通者の意見価格等をもとに算出

され、主要道路に面した標準的な宅地の1u当たりの評価額のことです。

毎年8月上旬に公表されます。8月上旬以降に税務署もしくはインター

ネットで閲覧できます。


D 固定資産税評価額

固定資産税を支払う基礎となる価格です。固定資産税の課税主体である

各市町村が決めます。3年毎に1月1日時点の土地価格が基準として決定

されています。固定資産評価額は公示価格の70%が目安となっております。

ある特定の土地の固定資産評価額の目安を調べたい場合、路線価が

分かれば、路線価は公示価格の80%が目安となっていますので、

公示価格が1とすれば路線価は0.8、固定資産評価額は0.7の関係です。

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ということで、不動産の場合はいろんな評価を参考にして算定していきます。

土地に関しては上記のような内容ですが建付地の場合や、マンションなど

建物がある場合は、その部分もちゃんと評価して査定価格を出しますので

気になる方はぜひ当事務所へご相談下さい。(長文ご覧いただきお疲れ様でした!)